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深圳不分西东

时间:2022/12/2 9:52:32   来源:鹏广达集团

转载(原创:苗头)

 

深圳城市的发展像钟摆,一路向西之后,会摆回来。


记得这是城市规划大师朱荣远的观点。


现在来看,这个“摆回来”的节点,到了。


深圳中原地产前不久推送的一张表格,泄露了这个天机。


2022年5-11月,光明、宝安、南山这三个位于深圳西部的行政区的二手房新增挂盘量,暴增百分比达到3位数以上。


这三个地方正好是深圳楼市的“主战场”,有人据此分析,在过往几年集中了大量投资客的地方,都得要面临严峻的考验。


突然巨量挂盘,说明二手房业主心态已崩,于是争相“抢跑”。


在这个时候,我们突然发现,一直与世无争的盐田楼市,正在回归主流视野。


盐田的用家扎实,底部厚实,让人眼前一亮。


龙华、光明等区域人均居住密度过高,人均配套拥有率过低,交通拥挤,人满为患,学位严重不足,“城市病”愈发威胁生活质量。


这是深圳“一路向西”的一个代价。


2020年8月,深圳地铁2号线延长线(即8号线)正式开通,长期困扰盐田通勤效率的问题迎刃而解,山海价值因此释放;今年10月,深圳地铁14号线的开通,则加速了深圳“不分西东”大贯通时代的到来。


深圳主城区“老炮”盐田遽然回归。越来越多的人开始放弃他处,果断转投盐田。


从“到东部去,那里有真正的海”的口号呼唤,到今天回归生活本质,“入盐”,迎来新机。


西部有鸿荣源,东部有鹏广达。鹏广达深耕盐田20年,品牌形象深入人心。它低调潜行,扎实做事,偏好自有资金投入,不喜负债经营,是银行眼中的优质客户,还喜欢把房子干成现楼或准现楼后,才推向市场。


买房,要紧跟大本营,买底部,买根基,这是规律,是教训,而资源的虹吸效应,只发生在地铁品质大盘身上。


避开低配,选择高配,这是用家时代给我们的重要启示。


也只有这样,才能挥别买了房却上不了学,上下班高峰期挤不上地铁的悲催。


而盐田那些近山望海的资源,一旦被城市的效率与活力所加持,房子的价值就得以重新想象了。


幸福,还是要牢牢地掌握在自己手中。


 

说实话,现在这样的房地产市场环境,如果你去向客户描绘区域或片区发展前景,是没多大用的。

因为这是“炒家”突然集体出逃时期,在这个时候向他们“画饼”,不合适。

世联行联席董事长陈劲松就认为,市场繁荣期可以称为房地产的“宏观时代”,政策判断、价格走势、金融条件、区位前景、品牌定位这些,都是“宏观时代”的营销利器,而且是“标准动作”。

可是,他说,目前这些已经没有“销售力”了。

因为市场,进入了用家时代。

01

根据中原地产提供的数据,今年5-11月,深圳二手房挂盘量剧增,增加27289套,而光明、宝安、南山三区增幅居前3。

 

光明挂盘398套,新增1005.6%(超过10倍);宝安挂盘5497套,新增241.9%;南山挂盘5622套,新增195.3%。

说明了什么?

至少说明三点。

一是光明这几年“攒”下的炒房客坐不住了,近期在集体抛盘。

二是光明二手房争相出逃,才刚刚开始,因为现在能卖的还都是满5年的房子,当年那些“日光盘”,都还没交房呢。

三是宝安、南山、福田的卖家也坐不住了,他们离场心切,做了这半年多来深圳二手房挂盘的主力。

可以说,之前炒房客有多集中,现在挂盘放量就有多惊人。

项目分期开发的开发商,一般都会比较注意控制投资客的比例,因为如果在项目前期就被投资客“控盘”,一旦遇上市场低迷,后期的销售就容易出问题。

一个良性开发的项目,必须是以用家为主的。

一个片区或区域的良性发展,也是。

我有3位好朋友一直住在盐田,一位住在沙头角,一位住在大梅沙,一位住在山海四季城。

他们有的是“老盐田”,有的是“新盐田”,但自“入盐”以来,他们就再也不想“挪窝”。

问他们为何不换个环境。他们说得最多的是这里安静,方便,人少,而且有山,有海:

别的地方人多,嘈杂,拥挤。

这么多年,盐田未曾入过炒家的法眼,不说东部华侨城、万科天琴湾这些近年因为价格暴跌,而屡屡被拿出来晒的超级豪宅,即便是盐田的中小型度假公寓,也很佛系。

喜欢盐田的人们,自然都有自己的一番道理,市场也给做了佐证。

02

盐田并不是一个适合做广泛推荐的理想居住地,因为这个地方的确太小,商品房供应量也有限,不像深圳西部,有广阔的腹地,可以盖很多的房子,住很多人。

当年招商地产在卖南山的招商海月花园时,可以“海风一路吹回家”。

盐田没法吹,地铁线还没修过来之前,从市区回盐田,要过隧道,要与货柜车同行,浪漫不起来。

所以这个很早就是深圳“特区内”的主城,终归无法与福田、南山和宝安愉快地玩耍。

直到2020年8月,深圳地铁8号线开通。

 

这条8号线实际上是“蛇口线”(又称“豪宅线”)2号线的延长线。

就是它,让盐田第一次与市区,“没有距离”。

以前老铁们晚上聚会,最先撤的一定是住在盐田的兄弟。

因为,大家都体贴他路途的遥远。

通地铁后,盐田的兄弟反而成了最后走的那个。

因为他说,享受坐末班车回家的感觉。

很难想象,之前,盐田不过是深圳市民周末和节假日度假玩海吃海鲜的地方,人们对非工作日进出盐田的主干道上大排长龙,也早已司空见惯。

家住山海四季城一期的朋友经常跟我说,住在盐田最大的好处是人少,安静,房子的性价比高。

她女儿从幼儿园到现在在深外读高中,活动范围一直在盐田,南山人的“孟母三迁”和花式“鸡娃”,与她相比,简直像生活在两个不同的世界:

我女儿从来没有上过什么补习班。

曾几何时,住在龙华的上班一族,对地铁4号线的拥挤与低效,充满了恐惧,挤在福龙路上龟速前行的私家车密密麻麻,堵到让人怀疑人生。

幼儿园学位紧张,小学学位紧张,初中学位紧张,高中学位紧张,就连去餐厅吃个饭,也要排长队等位。

光明业主对学位特别是优质学位的牵挂,也让人“时时放心不下”。

一位家住光明凤凰城片区的朋友说,担心光明会成为第二个龙华。

根据“七普”数据,光明的人口密度是7017人/平方公里,排深圳第7,比排第6位的南山少2500多人/平方公里,有追赶南山的样子了。

龙华的这个指标是14401,排全市第3。

 

盐田很低,2857人/平方公里,深圳10个行政区,它排第9。

盐田就是这样,把地方都给了山和海。

这样的地方,炒房客显然是不屑一顾的。于是,这么多年,盐田一直“人畜无害”。

深圳房价起飞也好,暴跌也罢,似乎都跟盐田关系不大。

一水的与世无争,云卷云舒。

03

如果有人做一张地铁2号线的房价走势图,一定很有意思。

2号线地铁站周边的房子,价差居然数以倍计,而最高水位当然出现在后海深圳湾一带,深圳湾1号、华润深圳湾悦府、恒裕深圳湾……说起来一个个都是全国知名的顶豪。

在它的始末站,赤湾站和盐田路站,都有山海资源。盐田路站旁的楼盘山海四季城,房价5万多/平方米,而赤湾站旁的深铁熙府,据说售价每平方米要贵上好几万。

 

爱较真的朋友一直不服。

盐田的PM2.5日均浓度15.3微克/立方米,空气优良率97.5%,水环境连续14年全深圳最优,是全省首个“城市生态氧吧”。

按照“绿水青山就是金山银山”的逻辑,地铁2号线沿线的盐田楼盘和小区房价,不应该长期输给蛇口啊。

“老盐田”只是笑笑。

在他们眼里,这个优势只属寻常。

说到人均市政配套投入,盐田才是当仁不让的第一名咧:

小小的盐田,区区的21万常住人口,却有“三横三纵”的交通规划,让政府“破费”400亿元。这意味着,每个盐田人,得到了20万元的交通大礼包。

家住龙华或光明的朋友总是意难平:

为什么我们的地铁和学校修得再密,建得再多,却还是不够用?

是的,盐田的生态环境很脆弱,但是它的配套环境,却是全市数一数二的:

低密度,高配置。

如果用在盐田商品房身上,就是“一低两高”——低成本,高效率,高配置。

光明卖6万的时候,盐田卖4万。

光明卖8万的时候,盐田卖5万。

光明卖5万的时候,盐田卖5万。

我觉得这正说明盐田那些拥有山海资源的房子,正在被便捷的地铁2号线,赋予城市豪宅的属性。

换句话说,近山望海的资源,一旦被城市的效率与活力所加持,那么,房子的价值就得以重新想象了。

有眼光有实力有追求的开发商,自然不会“随大溜”,而是把房子做好,做极致。

也只有这样的好房子,才能有机会迎接真正的风口。

04

文化名人余秋雨在他的《行者无疆》中,对半山豪宅有过一段经典的描述:

凡世上的豪宅都筑于山畔,无论美国的比华利山还是香港半山,仿佛知富阶层已将悠悠山居,作为最大的生活愿景。

光明也好,龙华也罢,都不临海,山的资源更是极为匮乏。看来啊,盐田的房价将来一定大有说头。

我一直鼓励朋友,能有机会在深圳上车,就赶紧;能有机会买好房子,也不要迟疑,特别是买来自住的朋友。

我的理由很简单,深圳的城市级别,在国内肯定是数一数二的,会虹吸全国的购买力。

这几年,深圳出现两个小趋势。

实现了财务自由的高净值人群,选择买入深圳湾;而一部分中产放弃他处,果断转投盐田。

鹏广达在这里深耕了20年,对此最有发言权。

他们发现,选择定居盐田的深圳人,一开始只是罗湖和盐田本地人,后来则有越来越多的业主,来自福田、南山和宝安。

业主来源地最大的变化,发生在2号线延长线敲定修建的2017年。

当时,鹏广达开发的云顶道,可谓是豪宅的清流,共60户。从业主工作地点判断,福田客户成为主力,第一次超过罗湖,亦有部分南山客户住在云顶道。

在市场高点时,这个项目曾有人挂盘,价格约10万元/平方米。

2004年发出“到东部去,那里有真正的海”的万科地产可能也没有想到,推动这里的海,变身为生活岸线的海的,是地铁,是鹏广达。

很多人包括盐田业主都不知道,盐田港区第一个试点氢燃料电池拖车,而且多次获评全球最佳绿色集装箱码头,蝉联深圳市节能考核“六连冠”。

 

从生产岸线,到生活岸线的跳跃,其中必然有许多值得把握的机会,

就像当年苏州从生产型城市转型升级成为消费型城市时,房价翻倍起跳一样,今天的盐田,非常值得我们高看。

值得一提的是,2号线的盐田路站,也将是深圳地铁18号线的起点。

盐田的全面开挂时代即将到来,那个阻碍盐田发展的物理空间狭窄的难题,由此迎刃而解。

进得来,出得去,而且是以地铁和轨道交通的方式,这在以前,简直无法想象。

已经官宣过了。盐田目前在加快轨道交通8号线二期、三期建设,推动18号线延伸至沙头角口岸,并纳入五期规划建设,以及推进16号线二期延伸至盐田。

今年10月底,随着地铁14号线开通,深圳一夜之间不分西东,进入大开大合的时代,物理空间的区隔被淡化,被消解。

一旦地铁轨道网络化,盐田也将不再是以前那个盐田。

作为深圳主城区的“老炮”,一条2号线即已让盐田遽然回归,也许过不了多久,房价温和、生活安宁的盐田,就要成为我们的美好追忆。

效率,正在改变盐田。

从盐田路站,坐地铁到世界之窗站,只需约65分钟。

开车从山海四季城二期华府错峰出行,到深圳市民中心,约30分钟,到华侨城,约40分钟。

空间距离、物理距离没有变化,改变和冲击最大的,是时间距离、心理距离。

05

无论是自用,还是投资,我认为一定要买在开发商的根基地、根据地、大本营、大后方。

为什么?

理由很简单,在这些地方盖房子,开发商会比较注重业主的口碑和优质资源的积累,落力塑造品牌形象。

在根基地盖房子,开发商一般不敢乱降价。

他们怕10米跳台式的降价,不仅多年积累的客户口碑一朝雪崩,而且极有可能把多年苦心经营的关系,推进到万劫不复之地。

所以,紧跟大本营,买底部,买根基,是在深圳买房必须遵循的一个重要的逻辑。

不分西东。

还有,着眼长远的开发商若是深耕一座城市,会注意选择在合适的腹地,建立自己的“粮仓”和大后方。

当然这样的地方,要能够盛得下老板的野心,烧得旺企业生生不息的火种。

这种地方,深圳就有好几个。

比如盐田这个大后方,鹏广达在这里发家,起步,做大,做强,做好,未曾离开半步。

现在来看,鹏广达对盐田的“一根筋”,是低调潜行的孤注,也是厚积薄发的坚忍。

我去看过山海四季城,这应该算是鹏广达深耕盐田20年,在住宅开发上的集大成者了吧。

它是鹏广达的根基,也是鹏广达的大后方。

山海四季城项目之于鹏广达,犹如蛇口之于招商,华侨城之于华侨城,东海花园之于东海,大冲之于华润,梅林之于卓越……

业内人士说,深圳西部有鸿荣源,东部有鹏广达。

这两家公司的确都有些共同的特征。

比如鸿荣源深耕宝安,鹏广达深耕盐田,都有口皆碑。

比如两家公司的老板为人都很低调,属于“潜行侠”,但是做事都很高调,做一个产品,成一个产品,叫好又叫座。

比如两家公司的老板都不太喜欢负债经营,都喜欢用自有资金投入,也都是银行眼里的优质客户。

比如都喜欢把房子干到现楼或准现楼,才推向市场。

比如两家公司的产品线都很丰富,有豪宅,有改善,也有刚需产品,而且都注重品质品牌。

比如两家公司的团队都很市场化,创新能力强,产品紧跟市场,户型实用,适路对销,不浪费客户一分钱,业主复购率也都很高,有广泛的“铁粉”“忠粉”基础。

把不把客户当回事,有没有把客户利益放在第一位,这是决定企业经营境界高低、决定项目最终能走多远的关键。

我认为,谁能真抓实干将“客户第一”落到实处,谁能成功从“粗放”转型到“精细”,做到系统的“精细化”,谁就能在这场深刻的行业和经济大变局、大洗牌中立于不败,分到理想席位。

和成片综合开发运营的模式不同,鹏广达在盐田的“造城”,有点像马斯克的“星链计划”,点式分布。


鹏广达在这个区域已开发滨海假日、倚山时代、云顶道、公园道、鹏广达公馆、山海四季城(包括已于2016年入伙的一期,以及预计于2023年8月入伙的二期华府;还有在筹划中的三期)、鹏广达时代广场、湾区壹号,以及未来的翡翠湾、盐田云谷等众多项目。


鹏广达的营商之道,折射了务实、精工、内敛、低调的粤西商帮精神,这些都体现在产品设计、施工、用材、用料、服务等方面。


好钢用在刀刃上,让业主体验到实实在在的品质与实用。“这是产品大师的做法。”该人士说。

 

山海四季城二期华府传承了一期的产品精粹。仅两种户型:

建筑面积约90-92平方米的三房二厅二卫;建筑面积约114-117平方米的四房二厅二卫。标准层三梯6户,其中,三房4户、四房2户,堪称完美搭配。

山海四季城二期华府是一期的迭代升级版。

①双地铁物业(8号线已通车,地铁18号线规划中)高品质综合体大盘,商业配套更佳。


②地下停车场有3层,水硬性水磨石地坪耐久环保,车户比1.2:1,停车位比标准停车位加宽30厘米。


③层高3.05米,楼板厚度12-15厘米,超行业标准,增涂一层特种隔音材料,按豪宅标准打造。


④精装交楼,供楼分期压力小,拎包入住。


⑤两种王牌户型按“黄金分割点”原则设计,户户朝南,看山或看海,方正实用,功能均好,动静、干湿分区,采光通风几近最优。


⑥ 鹏广达物业升级管家优质服务,保驾护航。


06

城市资源的虹吸效应、聚集效应,只有大盘才有份。

因为这些资源的分配与倾斜,只有项目的盘子够大,才能抢到“头啖汤”。

既然选择在盐田买房,当然要买大盘,而且是品质大盘。

 

在盐田买房,应当避开三个大坑。

大坑一:不方便,不快捷。

光大是不行的,地铁站最好要“上盖”,不“上盖”好歹也得500米左右的步行距离,一定要靠近地铁站。

大城之大,规模一定要适度。

是否适度,看是否便捷。

大坑二:低价,低质。

低价低质盘,历来是房价保值增值的大敌,也容易成为抛盘的重灾区。

优质大盘则由于业主实力较强,用家扎堆,房价就能坚挺,成为片区的价格标杆。
大坑三:低配,低效。
血的教训,就是买了房子却因为申请学位的业主太多,导致孩子无法正常入学。
还有,因为人多而挤不上地铁的悲催。
无论如何,我们当中的绝大多数人买房,可能都要倾尽一生所有。它是我们一生当中最大的消费行为,一辈子最重要的投资。
我们要把钱存下来、支首付、做按揭。等于要给银行打工,一直到十五年、二十年。在这一过程中,还要节衣缩食、负担小孩的教育。

在这个时候,我们就得要谨慎选择产品,选择开发商。

注:本文部分图片资料来自盐田区委宣传部、盐田区融媒体中心,特此鸣谢。